连续多次四年为负 合景泰富隐藏经营性现金流

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原标题:景泰富连续四年隐藏经营现金流。来源:今日北京商业

“广东为主”的老式地产企业,加上景泰富,终于在2020年进入千亿军团。2020年,合肥京泰富预售金额约为1036.1亿元,首次突破1000亿大关。

但除了规模跃升、营收增长的光环外,和晶泰富也陷入了一个“增收不增收”的怪圈,业绩报告中也没有提到过去多年一直为负的经营现金流数据。规模达到新的水平后,面对复杂的行业形势和市场环境,这一千亿新贵的扩张潜力会有多大?

运营现金流数据“消失”

经营现金流吃紧已经成为景泰富豪多年相伴的标签。自2016年以来,公司连续多年保持该指标为负值。公开信息显示,2016年至2019年,公司经营活动产生的净现金流量分别为-28.13亿元、-94.69亿元、-22.72亿元和-42.76亿元。在冲刺1000亿元规模的背景下,合肥京泰富2020年度业绩报告中并未披露该指标的具体金额。此外,未提及反映企业整体负债规模的贷款总额和预付款。

至于企业对上述三项指标的“稀释”,业内有疑虑,认为企业可能通过财务操作“美化”债务数据。对此,58房管所所长张博今天对《新京报》表示,为了实现“三条红线”降级,房企的大方向是债转股,这样可以保证稳定的现金流。在此基础上有效降低债务水平;现金与短期债务的比例可以通过延长债务期限和借新还旧来调整。由于预售制度的存在,预收账款在房企中尤为重要。资产负债率的调整从分子的负债和分母的资产开始,涉及的方式是扩大资产和缩小负债规模。

从反映企业负债水平的“三条红线”标准来看,2020年,合经泰富踩红线排名“黄档”:截至2020年底,合经泰富净负债率为61.7%,现金短期负债率为1.8。两项指标均符合“三条红线”的相关要求;虽然不含预收账款的资产负债率从2019年的80.8%降至75.1%,但仍超过了门槛。

在该企业对《今日北京商报》记者的最新回应中,何景泰夫表示,公司在规模不断扩大的同时,也保持了财务的审慎和稳定。2021年,公司将继续提高经营管理水平,通过加快周转、销售和收款,偿还部分到期计息负债,继续降低杠杆,进一步优化资本结构。

净利润下降了32%

除了几个没有提到的财务指标,合肥景泰1000亿元规模的质量也被外界考察过。

企业披露的2020年度业绩报告显示,和晶泰富虽然营收和毛利业绩显著,但公司反映盈利水平的诸多指标并没有明显改善,归属于母亲的净利润同比甚至下降了30%以上。具体而言,2020年,合景泰富毛利率为31.47%,与上年的31.1%基本持平;净资产平均回报率为16.83%,比上年下降13.54个百分点。此外,公司净利润66.77亿元,同比下降31.91%。

对于2020年净利润的下降,企业在年报中没有给出明确的说明。在这个问题上,何京泰富今天在接受《北京商报》采访时表示,2020年净利润下降主要是由于投资性房地产公允价值净收入较2019年下降。“一方面,受2020年初新冠肺炎疫情影响,投资性房地产单边涨价高于往年

缓。另一方面,公司在2020年新开业的投资物业数量比2019年减少。结合以上两方面原因,2020年公司投资物业公允价值收益净额比2019年减少。”

事实上,近年来合景泰富对于投资性物业公允价值变动带来的收益,依赖程度一直较高。公开资料显示,2019年合景泰富取得归母净利润98.06亿元,其中,仅投资性物业公允价值变动收益一项贡献了37.16亿元,占归母净利润比重约37.9%。在2017年、2018年两个年度,合景泰富的投资性物业公允价值变动收益占当年归母净利润的比重分别为33.29%和42.5%。

据了解,公允价值法是房地产行业内对于投资性房地产的会计核算方法之一。业内有分析称,公允价值收益能让企业利润指标优化,但并不能给企业带来实际现金流。房企采取公允价值法,还被业内视为企业粉饰报表的手法之一。

对此,合景泰富方面解释称,由于投资物业公允价值每一期受市场情况及公司开业计划会有较大波动,因此公司以及整个地产行业一般以剔除投资物业公允价值变动后的核心利润作为评估公司实际盈利情况的指标。

而较大幅度攀升的土地成本,也被视为蚕食合景泰富利润的一大因素。2020年度业绩报显示,合景泰富每平方米的土地成本由2019年的3102元增加至2020年的4309元,同比增加38.9%;平均销售价格由2019年的12581元/平方米增加至2020年的13217元/平方米,同比增加5%。

就土地成本攀升对企业净利润的潜在影响,合景泰富方面表示,在目前政策及市场下,该公司将从拿地成本控制、产品力提升以及运营能力提升上,去保障较高的利润率水平。拿地方面,公司综合运用招拍挂、收并购、产业勾地等多种方式获取土地,以较低成本获取优质地块,同时,加速推进城市更新项目转化,多维度助力公司维持较高利润率水平。

首进千亿被疑“规模虚胖”

被外界审视的,还有合景泰富千亿规模的“成色”。

尽管合景泰富在2020年顺利跻身千亿军团,但该公司也因侧重合作开发、权益销售占比不高,被业内认为是“规模虚胖”。克而瑞数据显示,2018-2020年,合景泰富的销售权益比分别为82.09%、64.48%和62.39%,处于行业低位。

对于现阶段权益销售比处于行业低位的问题,合景泰富方面回应北京商报记者称, 2020年公司权益销售占比为62%,年内新增土地权益比有所提高。预计 2021年权益销售占比会较2020年有所提升。“公司认为,权益比维持在65%-75%区间是合理水平。”

贝壳研究院高级分析师潘浩分析指出,从合景泰富2020年拿地销售比的下降,可以看到企业有意控制扩张节奏,新的土地政策更是对房企财务结构和资金实力的考验。在潘浩看来,较低的存货周转效率与60%左右的低权益占比,都将在一定程度上制约合景泰富的有质量增长,需要企业在未来经营中不断改善。

对于企业未来的发展,潘浩指出,当下合景泰富需要找到降负债、去杠杆与扩张增长之间的平衡点,真正实现有质量的增长。在其看来,这也是国际信用评级机构维持其“负面”评级展望的重要因素。

北京商报记者 卢扬 荣蕾